Votre responsable Diagnostic Immobilier
Thierry OSENDA
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Le PPT sur Menton (ALPES MARITIMES)
A l’égard de la nouvelle loi sur le climat, le gouvernement souhaite ancrer l’écologie dans notre société, et et notamment l’univers du bâtiment.
C’est dans ce cadre réglementaire que le Plan Pluriannuel de Travaux - ou PPT - a été créé. Obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans, il vise à :
- lister les travaux à prévoir dans les parties communes,
- évaluer la somme - et donc les dépenses à prévoir pour les copropriétaires -,
- et soumettre un calendrier sur 10 ans qui sera montré en assemblée générale par le syndic puis voté – tout ou partie - par les copropriétaires.
Qu’est-ce qu’un plan pluriannuel de travaux (PPT) ?
Le plan pluriannuel de travaux est un procédé unique répertoriant les travaux collectifs à mettre en œuvre dans une copro. Il est un merveilleux outil d’appui à la décision commune et répond à trois objectifs prioritaires :
- Le maintien des constructions pour prévenir le mécanisme naturel de son vieillissement et limiter sa détérioration.
- La protection de ses occupants.
- La rénovation énergétique.
Le plan pluriannuel de travaux repose sur l’analyse du bâti et des équipements de l’immeuble, ainsi que du diagnostic énergétique à l’immeuble (sauf si réalisé après le 01/07/2021 et noté A, B, C) et le cas échéant à partir du DTG (diagnostic technique global). Il comprend :
- La liste de travaux destinés à rénover le bâtiment ainsi que leur priorisation.
- Les nouvelles performances escomptées à la suite de la réalisation.
- L’estimation du coût des travaux.
- Leur prévision sur les dix années futures.
Le PPT (plan pluriannuel de travaux) est-il obligatoire sur Menton 06500 - ALPES MARITIMES ?
Dès le 01/01/2023, le syndic aura l’obligation d’élaborer un projet de PPT (plan pluriannuel de travaux) si le l’immeuble a plus de quinze ans et que la copropriété compte plus de 200 lots. Pour celles de 51 à 200 lots, l’obligation courra à compter du 1er janvier 2024 et pour celles de moins de 50 lots, en janvier 2025*.
Si la réalisation d’un PPT (plan pluriannuel de travaux) est obligatoire, ses procédés de d’application seront votées en assemblée générale. Les parkings ou garages ne s’appliquent pas en tant que lots principaux.
Qui réalise le PPT (plan pluriannuel de travaux) sur Menton 06500 - ALPES MARITIMES ?
Le PPT (plan pluriannuel de travaux) doit être accompli par une personne disposant de qualifications et de garanties spécifiques à savoir un diplôme sanctionnant une formation bac + 3, un titre ou une certification de qualification professionnelle de niveau équivalent dans le domaine des techniques du bâti.
Ce spécialiste devra donc avoir une vision globale une vue d’ensemble de l’immeuble intégrant bien sûr l’aspect calorifique, mais il devra également se prémunir de l’absence de désordres significatifs sur l’ensemble de l’immeuble: façade, aménagement extérieur (allée, trottoir, ...), la chaufferie, les emplacements différents (vélos, ordures...), les parties communes (hall, cage, ascenseur…), les caves et garages, les toits, les appartements (balcon, ventilation, fenêtre...).
Au sein d’AC Environnement, les collaborateurs chevronnés du diagnostic immobilier disposent de l’ensemble du savoir-faire nécessaires à l’accomplissement d’un PPT (plan pluriannuel de travaux) et proposent à leurs clients (syndic et bailleurs) cette expertise spécifique.
Quel est l’intérêt du PPT (plan pluriannuel de travaux) pour un propriétaire ?
Dès le 01/01/2023, il ne sera plus possible de louer un bien immobilier classé en « ancien G », à savoir dont la consommation est évaluée à + 450kWh par m² et par an.
En deux-mille-vingt-cinq, cela concernera toutes les habitations classés en « nouveau G », puis 2028 pour les habitations en « F », etc.
Or, dans le cadre d’habitations communes, certains éléments d’optimisation énergétique nécessitent le traitement du bâtiment de façon globale et non seulement des appartements. On parle particulièrement ici des travaux d’isolation extérieure, du système de ventilation et encore des modes de chauffage.
Avant de demander un expert pour la réalisation du PPT (plan pluriannuel de travaux), le syndic va devoir présenter aux copropriétaires l’état du bâtiment et de ses équipements collectifs. Il s’adossera bien évidemment sur un audit thermique, ou diagnostic énergétique commun. Les techniciens du groupe AC Environnement seront alors une aide sérieux pour les syndicats des copropriétaires.
Comment faire un PPT (plan pluriannuel de travaux) en copropriété ?
1/ La désignation du rédacteur du PPT (plan pluriannuel de travaux)
Le PPT (plan pluriannuel de travaux) doit être réalisé par une personne disposant de savoir-faire et de garanties caractéristiques à savoir un diplôme équivalant une formation bac + 3, un titre ou une certification de qualification professionnelle de niveau identique dans le domaine des techniques du bâti. Cela peut correspondre à un bureau d’étude, un thermicien ou un diagnostiqueur.
La personne sera désignée en AG à la majorité simple. Cela permet de garantir sa liberté et son impartialité par rapport à l’ensemble des individus impliquées.
2/ La présentation du projet de PPT (plan pluriannuel de travaux)en AG
Une fois le PPT (plan pluriannuel de travaux) rédigé, il sera soumis aux copropriétaires. La introduction du projet a lieu à l’occasion de la première AG suivant sa conception.
3/ L’adoption des travaux du PPT (plan pluriannuel de travaux)
Si des évolutions sont programmés au cours de la prochaine décennie, l’adoption de tout ou partie du projet sera mentionné dans l’ordre du jour. Ces décisions sont soumises à la majorité absolue (c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, même ceux qui sont absents).
Et si tout ou partie du PPT (plan pluriannuel de travaux) est validé à la majorité des voix, il sera nécessaire de voter au même moment la provision pour l’année des fonds de travaux de la copropriété.
