Votre responsable Diagnostic Immobilier
Éric KACZMAREK
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PPT sur Cannes (ALPES MARITIMES)
Avec la loi « Climat et Résilience » , l’administration française souhaite ancrer l’écologie dans notre société, et et notamment l’univers du bâtiment.
C’est la raison pour laquelle le plan pluriannuel de travaux a été mis en place. Obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans, il a pour objectifs de :
- identifier toutes les modifications à œuvrer dans le cadre de travaux à prévoir dans les parties communes,
- en estimer le coût - et donc les dépenses à prévoir pour les copropriétaires -,
- et soumettre un calendrier sur 10 ans qui sera présenté en assemblée générale par le syndicat des copropriétaires puis voté – tout ou partie - par les copropriétaires.
Qu’est-ce qu’un PPT (plan pluriannuel de travaux) ?
Le plan pluriannuel de travaux est un dispositif unique énumérant les travaux collectifs à mettre en œuvre dans une copro. Il est un formidable outil de renfort à la décision commune et répond à trois objectifs prioritaires :
- Le maintien des logements pour prévenir le mécanisme naturel de son vieillissement et limiter les dommages.
- La protection de ses habitants.
- La rénovation énergétique.
Le plan pluriannuel de travaux repose sur l’analyse du logement et des équipements de l’immeuble, ainsi que du DPE immeuble (sauf si réalisé après le 01/07/2021 et noté A, B, C) et le cas échéant à partir du diagnostic technique globale. Il inclut :
- La liste de travaux destinés à rénover la copropriété ainsi que leur priorisation.
- Les nouvelles performances escomptées à la suite de la mise en place.
- L’estimation du coût des travaux.
- Leur planification sur les dix ans à venir.
Le plan pluriannuel de travaux (PPT) est-il obligatoire sur Cannes ?
À compter de janvier 2023, le syndicat des copropriétaires aura l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) si le bâtiment a plus de quinze ans et que la copropriété comptabilise plus de deux-cents lots. Pour celles de 51 à 200 lots, la réglementation commencera à partir du 1er janvier 2024 et pour celles de moins de 50 lots, en janvier 2025*.
Si la réalisation d’un plan pluriannuel de travaux (PPT) est obligatoire, ses méthodes de mise en œuvre seront votées en assemblée générale. Les parkings ou garages ne font pas partie en tant que lots principaux.
Qui réalise le plan pluriannuel de travaux (PPT) sur Cannes ?
Le plan pluriannuel de travaux (PPT) doit être exécuté par une personne disposant de qualifications et de garanties spécifiques à savoir un diplôme sanctionnant une formation bac + 3, un titre ou une certification de qualification professionnelle de niveau équivalent dans le domaine des techniques du bâtiment.
Ce spécialiste devra donc avoir une vision globale un regard à 360° du bâtiment intégrant bien sûr l’aspect énergétique, mais il devra également se défendre de l’absence de désordres significatifs sur l’ensemble du bâtiment: façade, aménagement extérieur (allée, trottoir, ...), la chaufferie, les endroits variés (vélos, ordures...), les parties communes (hall, cage, ascenseur…), les caves et garages, les toits, les appartements (balcon, ventilation, fenêtre...).
Chez AC Environnement, les collaborateurs chevronnés du diagnostic immobilier disposent de l’ensemble des compétences nécessaires à la mise en œuvre d’un plan pluriannuel de travaux (PPT) et proposent à leurs clients (syndicat des copropriétaires et bailleurs) cette expertise spécifique.
Quel est l’intérêt du plan pluriannuel de travaux (PPT) pour un propriétaire ?
À compter de janvier 2023, il ne sera plus possible de louer un logement classé en « ancien G », à savoir dont la consommation est estimée à + 450kWh par m² et par an.
En 2025, cela concernera tous les biens immobiliers classés en « nouveau G », puis 2028 pour les habitations en « F », etc.
Or, dans le cadre de biens immobiliers collectifs, certains éléments d’optimisation énergétique nécessitent le traitement du bâti de façon globale et non seulement des appartements. On évoque notamment ici des travaux d’isolation extérieure, du système de aération et encore des modes de chauffage.
Avant de mandater un expert pour la réalisation du plan pluriannuel de travaux (PPT), le syndicat des copropriétaires va devoir présenter aux copropriétaires l’état du bâti et de ses équipements collectifs. Il s’adossera bien évidemment sur un audit thermique, ou diagnostic énergétique commun. Les opérateurs d’AC Environnement seront alors une aide sérieux pour les syndics.
Comment faire un plan pluriannuel de travaux (PPT) en copropriété ?
1/ Le choix du rédacteur du plan pluriannuel de travaux (PPT)
Le plan pluriannuel de travaux (PPT) doit être réalisé par un individu disposant de compétences et de garanties significatives à savoir un diplôme équivalant une formation bac + 3, un titre ou une certification de qualification professionnelle de niveau équivalent dans le domaine des techniques du bâtiment. Il peut s’agir d’ un bureau d’étude, un thermicien ou un diagnostiqueur.
La personne sera désignée en assemblée des copropriétaires à la majorité simple. Cela permet de garantir son indépendance et son impartialité par rapport à l’ensemble des personnes impliquées.
2/ La présentation du projet de plan pluriannuel de travaux (PPT)en assemblée des copropriétaires
Une fois le plan pluriannuel de travaux (PPT) rédigé, il sera soumis aux copropriétaires. La introduction du projet a lieu à l’occasion de la première assemblée des copropriétaires suivant sa conception.
3/ L’adoption des travaux du plan pluriannuel de travaux (PPT)
Si des évolutions sont programmés au cours de la prochaine décennie, l’adoption de tout ou partie du projet intègre l’ordre du jour. Ces décisions sont soumises à la majorité absolue (c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, les personnes absentes également).
Et si tout ou partie du plan pluriannuel de travaux (PPT) est validé à la majorité des voix, il sera nécessaire de voter au même moment la provision annuelle des fonds de travaux de la copropriété.
